PTZ et achat résidence principale : ce qui change en avril 2024

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ bénéficie de changements notables à compter de ce mois. Un décret publié le 3 avril dernier* précise les modifications apportées qui viennent élargir ce dispositif à davantage de ménages éligibles. C’est une des réponses du gouvernement à la crise du logement qui frappe le pays depuis plus d’un an.

Recentrage du PTZ sur l’habitat collectif

Pour rappel, le PTZ est un prêt consenti à taux zéro à un emprunteur qui acquiert sa résidence principale pour la première fois. On parle de primo-accession. Le PTZ est attribué sous conditions de ressources par les banques signataires d’une convention avec l’État et doit toujours compléter un prêt immobilier classique.

La loi de finances 2024 a prolongé ce dispositif essentiel pour l’accession à la propriété jusqu’au 31 décembre 2027. L’annonce à l’automne 2023 de son élargissement avait rassuré tous les acteurs de la filière dans une période où l’immobilier subit une crise sévère.

Les conditions d’accès sont élargies à un plus grand nombre de communes. Le zonage reste le même mais des centaines de villes passent en zone tendue (A et B1), là où la demande est censée être la plus forte. Des millions de nouveaux bénéficiaires pourront ainsi profiter du PTZ 2024. Couplée aux autres améliorations (hausse des plafonds de revenus, nouvelle tranche de revenus, augmentation de la quotité), cet élargissement permet à plus de 30 millions de foyers fiscaux d’être des bénéficiaires potentiels du PTZ dernière version.

Le PTZ est ainsi recentré sur les logements neufs en habitat collectif. Le PTZ dans l’ancien est toujours en place mais restreint aux zones B2 et C, et conditionné à une enveloppe de travaux (au moins 25% du montant de l’opération avec un gain énergétique significatif). En revanche, la maison individuelle ne peut plus être financée via un PTZ, quelle que soit la zone.

Nouveaux plafonds de ressources pour le PTZ 2024

Le PTZ est soumis à conditions de ressources. Les plafonds n’avaient pas évolué depuis 2016. Sont pris en compte les revenus de l’année N-2. Voici la nouvelle grille des revenus :

Nb de personnes	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	49 000 €	34 500 €	31 500 €	28 500 €
2	73 500 €	51 750 €	47 250 €	42 750 €
3	88 200 €	62 100 €	56 700 €	51 300 €
4	102 900 €	72 540 €	66 150 €	59 850 €
5	117 600 €	82 800 €	75 600 €	68 400 €
6	132 300 €	93 150 €	85 050 €	76 950 €
7	147 000 €	103 500 €	94 500 €	85 500 €
8 ou plus	161 700 €	113 850 €	103 950 €	94 050 €

Quotité du PTZ plus élevées

Le PTZ finance une partie de l’opération, jamais son intégralité. Son montant maximum dépend de la zone géographique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Jusqu’à présent, la quotité du PTZ pouvait aller jusqu’à 40% du montant de l’opération et était plus ou moins élevée en fonction du caractère neuf ou ancien du bien. Dans la nouvelle version, un paramètre est lié aux revenus du foyer est ajouté, le PTZ pouvant désçormais financer jusqu’à 50% de l’achat pour les ménages très modestes.

Montant maximum du PTZ :

Nb de personnes	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2	225 000 €	202 500 €	165 000 €	150 000 €
3	270 000 €	243 000 €	198 000 €	180 000 €
4	315 000 €	283 500 €	231 000 €	210 000 €
5 et plus	360 000 €	324 000 €	264 000 €	240 000 €

Seuils de revenus pour accéder au PTZ au regard de la quotité :

Tranche de revenus	Quotité	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	50 %	≤ 25 000 €	≤ 25 000 €	≤ 18 000 €	≤ 15 000 €
2	40 %	≤ 31 000 €	≤ 26 000 €	≤ 22 000 €	≤ 19 500 €
3	40 %	≤ 37 000 €	≤ 30 000 €	≤ 27 000 €	≤ 24 000 €
4	20 %	≤ 49 000 €	≤ 34 500 €	≤ 31 500 €	≤ 28 500 €

Modification de la durée de remboursement

La durée maximale du PTZ est toujours fixée à 25 ans, mais la création d’une quatrième tranche de revenus oblige à modifier le différé de remboursement. En fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez, voici les modalités de remboursement :

		Période 1		Période 2
Tranche	Durée totale de remboursement	Durée	Capital à rembourser	Durée	Capital à rembourser
1	25 ans	10 ans	0 %	15 ans	100 %
2	20 ans	8 ans	0 %	12 ans	100 %
3	15 ans	2 ans	0 %	13 ans	100 %
4	10 ans	10 ans	100 %	-	-

Important : le PTZ est obligatoirement couvert par une assurance emprunteur, au même titre que tout crédit immobilier. Durant la période du différé d’amortissement, les primes d’assurance sont dues. Vous avez le droit de choisir librement votre assurance emprunteur et de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour sélectionner la formule la plus compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de niveau de garanties.

Le PTZ a été créé en 1995, réformé et remis en cause à plusieurs reprises depuis près de 30 ans. L’idée initiale était un prêt d’apport à 0%, c’est-à-dire une aide à l’apport personnel lisible et stimulante. Les critères de ressources ont même été supprimés en 2011, créant ainsi une version universelle. Le ciblage social reprend ses droits en 2013 et le dispositif était promis à disparition fin 2017. La version 2024 met en place un double recentrage au nom des « objectifs de verdissement de la dépense publique et de sobriété foncière du gouvernement ». En 2022, la production totale de PTZ a été de 63 647 unités dont près de 80 % dans le neuf (17 % dans l’ancien avec quotité de travaux et 4 % en logements HLM).

*décret n°2024-304 du 2 avril 2024 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

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Pouvoir d’achat : 2 lois pour réduire le coût de votre assurance emprunteur

Les taux d’emprunt sont orientés à la baisse depuis janvier, mais le coût du crédit immobilier reste bien supérieur à ce qu’il était il y a deux ans. Mettez les banques en concurrence pour gagner quelques points, et surtout, n'oubliez pas de négocier l’assurance emprunteur. Appuyez-vous sur la loi Lagarde et la loi Lemoine pour réduire cette dépense et améliorer votre pouvoir d’achat. Loi Lagarde ou le libre choix de l’assurance emprunteur Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur quand on souhaite obtenir le financement de son projet immobilier. Bien que la souscription à l’assurance ne relève pas d’une obligation légale, la banque l’exige pour se prémunir contre les défauts de paiement. La réglementation encadre l’assurance emprunteur, en termes d’accès et de couverture minimale. Assurance emprunteur : double protection L’assurance vise à protéger la banque contre les défaillances de l’emprunteur victime d’un accident de la vie. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités. Le prêteur est remboursé et l’emprunteur soulagé du poids financier si ses ressources ne lui permettent pas d’assumer sa dette. L’assurance de prêt immobilier repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie, et sur des garanties facultatives (incapacité et invalidité, voire perte d’emploi), définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet. L’assurance fait partie des frais imposés lors d’une demande de prêt. Au même titre que les intérêts, les frais de dossier et la garantie (hypothèque ou caution), elle est intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier. Choix du contrat d’assurance de prêt La banque peut-elle imposer son contrat d’assurance de prêt à l’emprunteur ? La réponse est catégorique : c’est non ! Depuis septembre 2010 et l’application de la loi Lagarde, la banque ne peut plus conditionner l’octroi du financement à la souscription à son assurance maison. Le libre choix du contrat est censé donner l’opportunité à l’emprunteur de comparer les offres afin de trouver une formule plus compétitive que celle de la banque. On parle alors de délégation d’assurance, à savoir faire appel à un prestataire concurrent pour garantir son prêt. À couverture au moins de même niveau, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance externe, les offres alternatives sont entre deux et quatre fois moins chères. Ce qui paraît simple sur le papier se révèle plus complexe sur le terrain en raison de la mauvaise grâce des bancassureurs à accepter la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Loi Lemoine ou le changement d’assurance de prêt facilité Le libre choix de l’assurance lors de la demande de prêt est toujours et encore difficile à mettre en œuvre. Les banques freinent toute tentative de délégation, contournant les dispositions réglementaires, voire en les bafouant. La solution est donc d’avoir la possibilité de changer de formule en cours de prêt. Le législateur introduit la loi Hamon en juillet 2014 : durant la première année du prêt immobilier, vous aviez le droit de résilier l’assurance et de la substituer par un contrat concurrent à niveau de garanties au moins équivalent. Le droit au changement a été élargi sur toute la durée de remboursement via l’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année du prêt, l’assurance était substituable chaque année à date d’échéance. La délégation d’assurance ne progresse pas malgré cet arsenal réglementaire, les banques redoublant d’astuces pour contourner les lois, sans aucun scrupule à outrager les droits des emprunteurs. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques depuis l’entrée en vigueur en 2022 d’un ultime dispositif. Changer d’assurance emprunteur à tout moment La loi Lemoine vient modifier la donne en autorisant tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022. L’obstacle de la date d’échéance à respecter est enfin supprimé, les banques ne peuvent plus jouer sur cet élément pour contrer toute tentative de substitution. Vous pouvez désormais activer le levier de la concurrence quand vous le souhaitez, sans vous préoccuper du timing, pour payer votre assurance emprunteur au juste prix. En effet, l’illégale pression des banques en assurance emprunteur perdure. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous, en septembre 2022, la délégation d’assurance emprunteur en première intention cède du terrain : rares sont aujourd’hui les nouveaux crédits immobiliers à être couverts par une assurance alternative à celle de la banque. Le recours pour payer moins cher s’active dans un deuxième temps. Ménagez votre pouvoir d’achat en changeant de contrat Le changement d’assurance emprunteur permet d’optimiser tarifs et garanties. Sur le terrain financier, en substituant l’assurance bancaire par une formule externe à couverture au moins équivalente, vous pouvez réduire le coût de l’assurance jusqu’à 60%. Et qui dit assurance moins chère, dit crédit moins cher. À la question « vaut-il mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur ? », la réponse penche plutôt pour l’assurance, les taux d’intérêts n’ayant pas encore reculé suffisamment. L’idéal serait de revoir les deux dépenses, mais pour rendre l’opération pertinente, il faudrait que le taux révisé ait baissé d’au moins 70 points de base par rapport au taux initial. L’assurance emprunteur ne dépend nullement du marché des taux. La baisse se joue sur le terrain de la concurrence, les offres alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Exemple : Vous avez moins de 40 ans et êtes en bonne santé. Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 3,85% en avril 2024. Ce prêt est garanti par l’assurance bancaire au taux de 0,36% (taux moyen), soit une cotisation mensuelle de 75€ pour un coût total de 18 000€. En mai, vous comparez les offres et trouvez une assurance individuelle au taux de 0,09%. La cotisation tombe à 19€ par mois, et le coût total à 4 500€ : vous économisez 13 500€. Il suffit d’un geste simple pour économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit : changer d’assurance emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque et à votre situation.

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Crédit immobilier : le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont amorcé une tendance à la baisse depuis le début de l’année 2024. Cette inflexion aurait pu être perçue comme un signal positif pour stimuler le marché immobilier, mais les données récentes de la Banque de France, publiées le 6 mai, révèlent une baisse continue du volume total des nouveaux crédits immobiliers. Jamais la production de prêts à l’habitat n’a été aussi faible en près de 10 ans. Les normes du HCSF participent au marasme, sans pour autant que les autorités de régulation ne bougent d’un iota. La production de crédits immobiliers au plus bas depuis 10 ans Le montant des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, a enregistré une nouvelle baisse en mars, s'élevant à 6,7 milliards d'euros. Ce chiffre représente le volume le plus bas depuis près de 10 ans, marquant ainsi une tendance à la baisse persistante. Comparé au mois précédent, où ce montant était de 7,4 milliards d'euros, cette diminution soulève des préoccupations quant à la santé globale du marché immobilier français. En passant sous la barre des 10 milliards d’euros en novembre dernier, le marché s’enfonçait encore plus dans une crise entamée courant 2022, en lien avec la guerre en Ukraine et la dérive inflationniste, cette dernière étant désormais sous contrôle. Il est important de noter que malgré cette baisse du volume des nouveaux crédits, le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts est devenu plus favorable aux emprunteurs, passant de 4,11% en février à 3,94% en mars (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul, observé pour le deuxième mois consécutif après un pic en janvier à 4,17%, aurait pu inciter davantage de candidats à l'acquisition immobilière à franchir le pas. Des prix immobiliers encore trop élevés Cependant, les signaux de baisse des taux et la volonté des banques d’être plus offensives ne semblent pas encore avoir suscité l'engouement escompté chez les acheteurs potentiels. L'un des principaux freins à l'accès à la propriété demeure le niveau élevé des prix de l'immobilier ancien. Sur un an au quatrième trimestre 2023, les valeurs ont cédé 4%, insuffisant pour compenser la forte hausse des taux d’emprunt. Le site Meilleurs Agents table toujours sur une baisse de l'ordre de -4% en 2024. Malgré une légère diminution du coût du crédit, qui reste significatif pour de nombreux ménages, le pouvoir d'achat immobilier demeure restreint. S’il s’est amélioré depuis janvier grâce à la contraction des taux, il reste bien inférieur à ce qu’il était au printemps 2022. En se basant sur les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement), le taux moyen toutes durées confondues s’établissait à 1,12% au premier trimestre 2022, contre 3,99% sur la même période de 2024. Si l’on applique ces taux sur la durée de 20 ans, avec une mensualité de 1 000€ (hors assurance de prêt et autres garanties), vous empruntez aujourd’hui 165 165€, contre 214 930€ il y a deux ans. Votre pouvoir d’achat immobilier reste en retrait de 23%. Crise du marché immobilier : l’immobilisme du HCSF en cause Autre frein à l’accès à la propriété, et non des moindres, l’encadrement du crédit. Les professionnels du secteur pointent du doigt les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui régulent les conditions d'octroi de crédits immobiliers. La double limite qui touche le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (25 ans) est juridiquement imposée aux banques, qui ne peuvent s’en affranchir qu’à la marge, et à destination en grande partie de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. La règle relative à l'investissement locatif entrave également la fluidité du marché immobilier en interdisant le calcul du taux d’effort selon la méthode différentielle, plus favorable aux investisseurs que la formule classique. Les restrictions imposées par le HCSF sont perçues comme un élément supplémentaire qui bloque la reprise attendue dans le secteur. Ces dernières semaines, le débat autour du HCSF a été ravivé par une proposition de loi présentée par le député Renaissance Lionel Causse, avec le soutien du ministère de l’Économie. Cette proposition visait à réformer le fonctionnement du HCSF, mais aussi à permettre aux banques de prêter au-delà des 35% de taux d’effort aux ménages qui ne risquent aucun endettement excessif. Elle a été amendée à plusieurs reprises lors de son examen en commission des finances et ensuite à l’Assemblée nationale par les députés de l’opposition. Elle s’est également heurtée aux critiques de la Banque de France, rétive à toute réforme du HCSF. Finalement, elle a été retirée par son auteur, car vidée de sa substance. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La fin de l’endettement maximum à 35% relevait pourtant du bon sens en prenant en compte le reste à vivre. La prochaine réunion trimestrielle du HCSF, dont on ne connaît pas la date, ne devrait pas changer la donne, à moins d’un éclair de lucidité des autorités de régulation. Cette instance, qui réunit notamment le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, et le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, n’a fait qu’alourdir les menaces sur le marché immobilier en imposant des règles qui n’ont pas lieu d’être. Les banques commerciales s’autorégulent, la France ayant le plus faible taux de défaut de paiement en zone euro. Malgré une légère amélioration des conditions de crédit, le marché reste confronté à des défis persistants, notamment en ce qui concerne l'accessibilité financière à la propriété et les contraintes réglementaires inadaptées au contexte. Les décisions futures du HCSF et les politiques gouvernementales joueront un rôle crucial dans la détermination de l'évolution à venir du secteur immobilier en France.

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